Stand: 15. Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.
Kaution und Kündigung sind die zwei Themen, bei denen in der Untervermietung am häufigsten Streit entsteht. Die Kaution wirft Fragen auf, bevor das Mietverhältnis überhaupt beginnt – und die Kündigung wird oft erst dann zum Problem, wenn sie schon ausgesprochen ist. Wer beide Bereiche von Anfang an sauber regelt, vermeidet die häufigsten Konflikte.
Kaution bei der Untervermietung: Was das BGB vorschreibt
Höchstgrenze nach § 551 BGB
Die wichtigste Regel für die Kaution findet sich in § 551 BGB: Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Diese Grenze gilt auch für die Untervermietung. Eine höhere Kaution ist nichtig, soweit sie die Obergrenze überschreitet – der Untermieter kann den zu viel gezahlten Betrag jederzeit zurückfordern.
Für die Berechnung zählt die reine Kaltmiete ohne Nebenkosten. Bei einem Untermietvertrag über 700 Euro Kaltmiete monatlich liegt die Kautionsobergrenze also bei 2.100 Euro.
Ratenzahlung ist möglich
Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Untermieter berechtigt, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte Rate jeweils mit den folgenden zwei Monatsmieten. Diese Ratenzahlungsmöglichkeit ist zwingend – sie kann im Untermietvertrag nicht zum Nachteil des Untermieters ausgeschlossen werden.
In der Praxis vereinbaren viele Hauptmieter trotzdem die Zahlung der Kaution vor oder bei Einzug in einer Summe – das ist für den Untermieter zulässig, wenn er damit einverstanden ist.
Anlage der Kaution: Pflicht zur getrennten Verwahrung
Ein häufig übersehener Punkt: Die Kaution darf nicht einfach auf das Girokonto des Hauptmieters überwiesen und dort belassen werden. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Kaution vom eigenen Vermögen getrennt und zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden.
In der Praxis bedeutet das in aller Regel ein separates Mietkautionskonto bei einer Bank. Einige Banken bieten spezielle Kautionskonten an, auf die nur gemeinsam zugegriffen werden kann.
Wird die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt, hat der Untermieter im Streitfall zwar nicht automatisch einen Anspruch auf sofortige Rückzahlung, aber der Hauptmieter riskiert Schadensersatzansprüche, wenn die fehlende Trennung zu einem Nachteil führt (z.B. Insolvenz des Hauptmieters).
Die Zinsen stehen beim ordnungsgemäß angelegten Kautionskonto dem Untermieter zu – sie erhöhen den zurückzuzahlenden Betrag.
Rückzahlung der Kaution
Das BGB legt keine starre Frist für die Rückzahlung fest. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist zu, in der geprüft werden kann, ob Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen. In der Praxis wird diese Frist üblicherweise mit drei bis sechs Monaten nach Mietende angesetzt.
Der Hauptmieter darf nur dann einen Teil der Kaution einbehalten, wenn konkrete, bezifferbare Ansprüche bestehen, etwa:
- Ausstehende Mietzahlungen
- Dokumentierte Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Noch nicht abgerechnete Nebenkosten (hier empfiehlt sich ein teilweiser Einbehalt bis zur Abrechnung)
Ein pauschaler oder unbegründeter Einbehalt ist nicht zulässig. Wer die Kaution nicht oder nicht rechtzeitig zurückzahlt, riskiert Verzugszinsen und im schlimmsten Fall eine Klage des Untermieters.
Kündigung bei der Untervermietung
Schriftform nach § 568 BGB
Jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen. Das gilt ausdrücklich auch für den Untermieter als Mieter im Verhältnis zum Hauptmieter. § 568 BGB schreibt vor: Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt wird. Eine Kündigung per SMS, WhatsApp oder mündlich ist unwirksam – auch wenn beide Seiten damit einverstanden scheinen.
Schriftlich bedeutet: eigenhändige Unterschrift auf einem Papierdokument. Eine E-Mail erfüllt die Schriftform grundsätzlich nicht, es sei denn, sie ist mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. In der Praxis empfiehlt sich ein Brief mit Zugangsnachweis (Einschreiben mit Rückschein).
Musterkündigung: „Hiermit kündige ich das Untermietverhältnis über [Beschreibung Mietobjekt] zum nächstmöglichen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen/vertraglichen Kündigungsfrist. [Ort, Datum, Unterschrift]“
Kündigungsfristen nach § 573c BGB
Für unbefristete Untermietverträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen aus § 573c BGB. Die Fristen sind asymmetrisch: Für den Untermieter (als Mieter) beträgt die Frist immer drei Monate. Für den Hauptmieter (als Vermieter) verlängert sie sich je nach Mietdauer:
- Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- Mehr als 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen, damit der laufende Monat bei der Fristberechnung mitzählt. Geht die Kündigung am vierten Werktag ein, verschiebt sich das Mietende um einen Monat.
Kürzere Fristen können im Untermietvertrag nicht wirksam zulasten des Untermieters vereinbart werden. Längere Fristen sind für beide Seiten möglich.
Außerordentliche Kündigung
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche (fristlose) Kündigung aus wichtigem Grund. Für Mietverhältnisse gilt § 543 BGB. Ein wichtiger Grund liegt z.B. vor bei:
- Zahlungsverzug des Untermieters mit mindestens zwei Monatsmieten
- Erheblicher Vertragsverletzung (z.B. unerlaubte Weitervermietung, schwerwiegende Störung des Hausfriedens)
- Unbefugter Nutzung des Mietobjekts
Auch die außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund konkret benennen.
Kündigung durch den Hauptmieter: Begründungspflicht
Während der Untermieter grundsätzlich ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen kann, muss der Hauptmieter als Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB begründen. Anerkannte Kündigungsgründe sind:
- Eigenbedarf: Der Hauptmieter benötigt das Zimmer für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts.
- Erhebliche Pflichtverletzung: Der Untermieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt.
- Wirtschaftliche Verwertung: Der Hauptmieter will das Mietobjekt in einer Weise nutzen, die durch das bestehende Mietverhältnis erheblich behindert wird.
Die Begründung muss im Kündigungsschreiben selbst enthalten sein. Eine nachträgliche Begründung heilt eine unvollständige Kündigung nicht.
Befristete Untermietverträge nach § 575 BGB
Eine Alternative zur ordentlichen Kündigung ist die Befristung des Untermietvertrags von Anfang an. Nach § 575 BGB ist ein befristeter Mietvertrag nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, die Räume in zumutbarer Weise beseitigen oder so wesentlich verändern will, dass die Maßnahmen durch ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschwert würden, oder die Räume einem anderen Mieter zum Zwecke der Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
Liegt keiner dieser Gründe vor, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – die Befristung ist dann unwirksam.
Der Befristungsgrund muss auf Verlangen des Untermieters schriftlich mitgeteilt werden. Viele Hauptmieter sind sich dieser Anforderung nicht bewusst und verlieren dadurch die Möglichkeit, sich später auf die Befristung zu berufen.
In der Praxis ist die Befristung bei der Untervermietung oft schwieriger durchzusetzen als gedacht. Für viele Situationen – etwa die Zwischenmiete während eines befristeten Auslandsaufenthalts – lässt sich ein anerkannter Befristungsgrund finden. Im Zweifel ist eine individuelle Prüfung sinnvoll.
Zusammenfassung
Die Kaution bei der Untervermietung ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), muss getrennt angelegt werden und ist nach Mietende innerhalb einer angemessenen Frist zurückzuzahlen. Jede Kündigung erfordert die Schriftform (§ 568 BGB) und muss die gesetzlichen Fristen aus § 573c BGB einhalten. Befristete Verträge sind nur unter engen Voraussetzungen nach § 575 BGB möglich.